DL 97/2026: O Pacote Fiscal da Habitação — Guia Completo

O Decreto-Lei 97/2026, de 20 de maio, é o maior pacote de incentivos fiscais para a habitação dos últimos anos em Portugal. Publicado no uso da autorização legislativa concedida pelo artigo 1.º da Lei n.º 9-A/2026, de 6 de março (lei de autorização legislativa autónoma do OE 2026), este diploma mexe em quatro códigos fiscais e cria três novos regimes jurídicos com o objetivo de estimular a oferta de habitação a preços acessíveis.

Neste guia completo, explicamos todas as medidas — do IVA a 6% na construção ao novo Regime Simplificado de Arrendamento Acessível — para que perceba o que muda e como pode beneficiar.

1. IVA a 6% na Construção e Reabilitação

O diploma cria a verba 2.42.1 da Lista I anexa ao CIVA, que aplica a taxa reduzida de IVA de 6% (em vez dos 23% da taxa normal) às empreitadas de construção ou reabilitação de imóveis, desde que se destinem a:

• Venda para habitação própria e permanente (HPP) do adquirente; ou
• Arrendamento habitacional exclusivo

Em ambos os casos, o preço de venda ou o valor da renda mensal não pode exceder os limites considerados moderados:

• Renda mensal: até 2,5 vezes o valor da retribuição mínima mensal em 2026
• Preço de venda: até ao limite superior do 2.º escalão do IMT

Condições para Venda (HPP)

• A venda deve ocorrer no prazo máximo de 24 meses após a emissão da documentação de início de utilização
• O título aquisitivo deve mencionar expressamente que está a ser aplicada a taxa reduzida
• Na aquisição devem aplicar-se as taxas de IMT do 1.º ou 2.º escalão

Condições para Arrendamento

• O arrendamento deve ser isento de IVA (artigo 9.º do CIVA)
• O primeiro contrato deve entrar em vigor em 24 meses após o início de utilização
• O imóvel deve estar arrendado por pelo menos 36 meses (seguidos ou interpolados) nos primeiros 5 anos
• Não pode ser convencionada a possibilidade de subarrendamento acima do limite legal

A verba 2.42.1 tem vigência até 31 de dezembro de 2032. Aplica-se a empreitadas cuja iniciativa procedimental (licenciamento, comunicação prévia) tenha começado entre 25 de setembro de 2025 e 31 de dezembro de 2029, e cuja exigibilidade do imposto ocorra a partir de 1 de janeiro de 2026.

2. Exclusão de Mais-Valias com Reinvestimento em Arrendamento

O diploma introduz um novo n.º 7 no artigo 10.º do Código do IRS, criando uma nova exclusão de tributação para mais-valias imobiliárias: os ganhos com a venda de imóveis destinados a habitação podem ficar excluídos de IRS se o valor for reinvestido na aquisição de imóveis para arrendamento para habitação.

Condições para a exclusão

• O valor de realização (deduzido da amortização de eventual empréstimo) deve ser reinvestido na aquisição de imóveis em território nacional destinados ao arrendamento para habitação
• A renda mensal não pode exceder os limites de renda moderada
• O reinvestimento deve ocorrer entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores à data da venda
• O contribuinte deve manifestar a intenção de reinvestir na declaração de rendimentos do ano da venda

Obrigações após o reinvestimento

• O imóvel deve ser arrendado em 6 meses após o reinvestimento (ou após a venda, se esta for posterior)
• Deve manter-se arrendado por pelo menos 36 meses nos primeiros 5 anos
• A renda mensal não pode exceder os limites de renda moderada durante os primeiros 5 anos
• O imóvel não pode ser alienado nos primeiros 5 anos

Esta medida aplica-se às transmissões realizadas entre 1 de janeiro de 2026 e 31 de dezembro de 2029.

3. Taxa de 10% nos Rendimentos Prediais

O novo artigo 45.º-C do Estatuto dos Benefícios Fiscais (EBF) estabelece uma taxa autónoma de 10% (em vez das taxas progressivas do IRS ou da taxa de 28% para não englobamento) para os rendimentos prediais decorrentes de contratos de arrendamento destinados exclusivamente à habitação, desde que:

• O valor da renda mensal não exceda os limites de renda moderada
• Os rendimentos sejam auferidos até 31 de dezembro de 2029

Para sujeitos passivos de IRC ou de IRS com contabilidade organizada (categoria B), os rendimentos prediais nestas condições são considerados apenas em 50%.

4. Deduções de Rendas — 900€ em 2026, 1000€ em 2027

O limite da dedução à coleta de IRS por rendas pagas (artigo 78.º-E do CIRS) é aumentado:

• 900€ no ano de 2026
• 1.000€ a partir de 2027, inclusive

Este aumento aplica-se às rendas pagas no âmbito de contratos de arrendamento habitacional. O limite anterior (502€) resultava da redação anterior do artigo 78.º-E do CIRS, fixada no OE 2025 — o DL 97/2026 não o menciona, mas o aumento para 900€ (e depois 1000€) representa praticamente uma duplicação da dedução possível para os arrendatários.

5. IMT para Não Residentes — Taxa de 7,5%

O artigo 17.º do Código do IMT passa a prever que, na aquisição de prédio urbano ou fração autónoma destinado exclusivamente a habitação por não residentes, a taxa de IMT é sempre de 7,5%, sem aplicação de qualquer isenção ou redução.

Exceções — quando a taxa normal se aplica

• O adquirente já foi residente fiscal em Portugal e volta a sê-lo no prazo de 2 anos
• O adquirente torna-se residente nos 2 anos seguintes à aquisição
• O imóvel é destinado a arrendamento acessível (renda moderada) em 6 meses e arrendado por pelo menos 36 meses nos primeiros 5 anos

Nas duas últimas situações, a AT anula a diferença entre o IMT pago à taxa de 7,5% e o que resultaria das taxas normais, a requerimento do interessado, apresentado no prazo de 6 meses após se tornar residente ou celebrar o contrato de arrendamento.

6. Habitações de Custos Controlados

O novo artigo 45.º-B do EBF concede benefícios fiscais à primeira aquisição de habitações de custos controlados (nos termos definidos em regime próprio):

• Isenção de IMT nas aquisições até ao limite do 1.º escalão
• Aplicação das taxas reduzidas do IMT (1.º e 2.º escalão) para valores superiores
• Dedução à coleta do imposto do selo (verba 1.1 da TGIS)

Ficam excluídos quem já seja proprietário de outro imóvel habitacional. A aplicação destes benefícios depende de deliberação da assembleia municipal, sob proposta da câmara municipal.

7. Contratos de Investimento para Arrendamento (CIA)

O Anexo I do DL 97/2026 cria o regime dos Contratos de Investimento para Arrendamento — um instrumento contratual entre o investidor e o IHRU, I. P., com vigência até 25 anos, que concede benefícios fiscais significativos ao investimento em habitação para arrendamento.

Benefícios fiscais do CIA

• Isenção de IMT na aquisição de terrenos e imóveis para construção ou reabilitação
• Isenção de Imposto do Selo na transmissão desses imóveis
• Isenção de IMI até 8 anos, seguida de redução de 50% no período restante do contrato
• Isenção de AIMI durante toda a vigência do CIA
• IVA reduzido (verba 2.42.2) nas empreitadas de construção ou reabilitação
• Restituição de 50% do IVA em serviços de arquitetura, engenharia, projetos e estudos

Condições de elegibilidade

• Pelo menos 70% da área de construção deve ser destinada a arrendamento habitacional
• A renda mensal não pode exceder os limites de renda moderada
• O investidor deve ter capacidade técnica e de gestão, contabilidade organizada e situação fiscal regularizada

8. Restituição Parcial de IVA para Particulares

O Anexo II do diploma cria um regime inédito: as pessoas singulares (fora do âmbito de atividade empresarial ou profissional) podem pedir a restituição parcial do IVA suportado em empreitadas de construção de imóveis para a sua habitação própria e permanente.

Como funciona

O montante restituído corresponde à diferença entre o IVA efetivamente pago à taxa normal (23%) e o montante que resultaria da aplicação da taxa reduzida (6%) sobre as despesas elegíveis.

Condições

• O imóvel deve destinar-se a HPP do requerente
• O valor do terreno + custos de construção (sem IVA) não pode exceder os limites de preço moderado
• O IVA deve constar de faturas emitidas nos termos legais e comunicadas à AT
• Não é elegível a mera aquisição de materiais — apenas a empreitada

Procedimento

• O pedido é apresentado exclusivamente por transmissão eletrónica à AT
• Prazo: 12 meses após a emissão do título de utilização (RJUE)
• Documentos necessários: identificação do imóvel, contrato(s) de empreitada, título de utilização, comprovativo do valor do terreno, faturas
• A AT restitui no prazo máximo de 150 dias

Aplica-se a empreitadas cuja exigibilidade do IVA ocorra até 31 de dezembro de 2032.

9. Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA)

O Anexo III do DL 97/2026 aprova o RSAA, que substitui o antigo Programa de Apoio ao Arrendamento (Decreto-Lei n.º 68/2019), entretanto revogado. O RSAA tem como objetivo simplificar e promover a oferta de arrendamento a preços acessíveis.

Limite máximo de renda

A renda mensal não pode exceder 80% da mediana de valores de renda por m² no concelho do locado, divulgada pelo INE. Os limites por tipologia são definidos por portaria (a publicar em 30 dias).

Prazos mínimos

• Residência permanente: prazo mínimo de 3 anos
• Residência temporária: prazo mínimo de 3 meses (para estudantes, trabalhadores deslocados, etc.)

Benefício fiscal — Isenção total de IRS/IRC

A grande novidade do RSAA é a isenção total de IRS/IRC sobre os rendimentos prediais dos contratos de arrendamento acessível que cumpram os requisitos. Esta isenção é muito mais atrativa que a taxa de 10% do artigo 45.º-C do EBF, mas exige o cumprimento do limite de renda mais baixo (80% da mediana).

Procedimento para obter a isenção

1. O senhorio celebra o contrato de arrendamento
2. Comunica o contrato no Portal das Finanças (artigo 60.º do CIS)
3. Submete o contrato na plataforma eletrónica do IHRU até 15 de janeiro do ano seguinte
4. O IHRU comunica à AT até final de fevereiro
5. A isenção produz efeitos desde a data de celebração do contrato

Arrendamento acessível público e municipal

O RSAA aplica-se também a entidades públicas que celebrem contratos de arrendamento acessível, e a programas municipais aprovados pelas câmaras, desde que respeitem os limites de renda e prazos mínimos. Os contratos públicos de arrendamento acessível são considerados de renda reduzida para efeitos do artigo 19.º do DL 37/2018.

10. Produção de Efeitos e Calendário

As várias medidas do DL 97/2026 produzem efeitos em datas diferentes. Eis o calendário resumido:

Conclusão

O Decreto-Lei 97/2026 representa uma viragem significativa na política fiscal da habitação em Portugal. Com o IVA a 6% na construção, a exclusão de mais-valias para reinvestimento em arrendamento, a taxa de 10% nos rendimentos prediais e os novos regimes CIA e RSAA, o Governo procura mobilizar investidores, proprietários e famílias para aumentar a oferta de habitação a preços acessíveis.

As medidas são complexas e os prazos de produção de efeitos variam — algumas já estão em vigor desde 1 de janeiro de 2026, outras só entram em vigor em setembro. Recomenda-se a consulta de um contabilista certificado para avaliar qual o melhor enquadramento para cada caso concreto.

Para mais informações sobre benefícios fiscais, consulte os nossos artigos sobre IRS Jovem ou o guia fiscal para Alojamento Local.