IMT e IMI 2026: Guia Completo para Compradores de Casa

Comprar casa em Portugal implica pagar impostos que, somados, podem representar vários milhares de euros. O IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) e o IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) são os dois tributos que mais pesam no orçamento do comprador — o primeiro é pago uma única vez no momento da compra; o segundo é anual. Este guia explica como funcionam, quais as tabelas em vigor em 2026 e como calcular o valor exato a pagar em cada caso.

1. O que é o IMT e quando se paga

O IMT é regulado pelo Código do IMT (CIMT), aprovado pelo Decreto-Lei n.º 287/2003, de 12 de novembro. Incide sobre as transmissões onerosas do direito de propriedade (e outros direitos reais) sobre imóveis situados em Portugal. Na prática, é o imposto que o comprador paga ao Estado quando adquire um imóvel.

O IMT é pago antes da escritura, na Autoridade Tributária (AT) ou através do Portal das Finanças. O notário ou advogado exige a guia de pagamento do IMT antes de lavrar a escritura de compra e venda. O incumprimento desta obrigação inviabiliza a celebração do negócio.

O valor base de incidência do IMT é o maior dos seguintes valores: o valor constante do contrato (preço de compra) ou o valor patrimonial tributário (VPT) do imóvel, determinado pela AT. Na grande maioria das transações urbanas, o preço de compra é superior ao VPT, pelo que é sobre o preço de compra que o IMT incide.

As transmissões gratuitas (herança e doação) não estão sujeitas a IMT — estão sujeitas ao Imposto do Selo nos termos da Tabela Geral do Imposto do Selo (TGIS).

2. Tabela IMT 2026: Habitação Própria Permanente

Para aquisição de habitação própria permanente (HPP), aplicam-se os escalões progressivos previstos no artigo 17.º do CIMT, atualizados pelo Orçamento do Estado para 2026. A lógica de cálculo é idêntica à do IRS: aplica-se a taxa marginal ao valor total e subtrai-se a parcela a abater, obtendo-se o imposto efetivo.

Nos escalões com taxa progressiva, o cálculo é: valor de compra × taxa − parcela a abater = IMT a pagar. Por exemplo, para uma HPP de 180.000 €: 180.000 × 5% − 6.491,02 = 9.000 − 6.491,02 = 2.508,98 € de IMT.

Nos escalões de taxa única (imóveis acima de 660.982 €), o IMT aplica-se sobre o valor total, sem dedução de qualquer parcela a abater.

3. Tabela IMT 2026: Outros imóveis (2.ª habitação e investimento)

Quando a aquisição não se destina a HPP — seja segunda habitação, imóvel de investimento, arrendamento ou qualquer outra finalidade —, aplica-se a tabela de "outros imóveis" prevista no artigo 17.º do CIMT. A diferença face à tabela de HPP é que o primeiro escalão tem uma taxa de 1% (em vez de 0%) aplicada sobre o valor total.

Para os escalões progressivos desta tabela, o cálculo é feito com a fórmula valor × taxa − parcela a abater, mas as parcelas a abater são diferentes das da tabela HPP — uma vez que o 1.º escalão começa em 1% (e não em 0%), os pontos de continuidade do imposto são distintos. O simulador calcula automaticamente o imposto correto para qualquer valor. Terrenos para construção e imóveis rústicos inserem-se igualmente nesta tabela.

4. IMT Jovem: isenção para compradores até 35 anos

O IMT Jovem foi criado pela Lei n.º 56/2023 (Orçamento do Estado para 2024) e está previsto no artigo 9.º do CIMT. Aplica-se exclusivamente a compradores com idade igual ou inferior a 35 anos que adquiram a sua primeira habitação própria permanente.

O mecanismo funciona da seguinte forma: o primeiro escalão de isenção da tabela HPP (0% até 106.346 €) é transportado para o valor excedente. Isto é, o comprador jovem fica isento de IMT sobre os primeiros 106.346 € do valor de compra, e o imposto é calculado apenas sobre o valor que excede esse limiar, aplicando a tabela HPP a esse excedente como se partisse do zero.

A consequência prática é significativa: um comprador jovem que adquira uma HPP até 212.692 € (ou seja, 106.346 € + 106.346 €) paga zero euros de IMT, porque o excedente de 106.346 € cai ainda no primeiro escalão da tabela HPP (0%).

O IMT Jovem constitui um benefício fiscal expressivo para os primeiros compradores mais novos. Na prática, elimina o IMT para a maioria dos apartamentos T1 e T2 adquiridos por jovens nas cidades portuguesas fora de Lisboa e Porto, onde os preços médios se situam abaixo do limiar de isenção total.

5. IMT para não residentes

No âmbito do Decreto-Lei n.º 97/2026, foi introduzida uma taxa única de 7,5% sobre o valor total da aquisição para não residentes fiscais em Portugal que adquiram imóvel para habitação. Esta taxa aplica-se em substituição dos escalões progressivos normais da tabela HPP ou da tabela de outros imóveis, e não está sujeita a qualquer parcela de abatimento.

Esta medida, enquadrada no artigo 17.º do CIMT conforme alterado pelo DL 97/2026, visa responder à pressão sobre o mercado habitacional nas zonas urbanas com maior procura por parte de compradores não residentes. O estatuto de residente fiscal em Portugal é determinado nos termos do artigo 16.º do CIRS, sendo relevante a permanência em território português por mais de 183 dias por ano ou a existência de habitação em condições que façam supor intenção de a manter e ocupar como residência habitual.

6. Imposto do Selo na compra

Para além do IMT, toda a aquisição de imóvel está sujeita ao Imposto do Selo, nos termos da Verba 1.1 da Tabela Geral do Imposto do Selo (TGIS). A taxa é de 0,8% sobre o valor de compra (ou VPT, se superior), independentemente da finalidade do imóvel, da idade do comprador ou de qualquer isenção de IMT.

O Imposto do Selo é pago também antes da escritura, em simultâneo com o IMT. Não existe isenção de Imposto do Selo para jovens nem para habitação própria permanente — o IMT Jovem, por exemplo, isenta do IMT mas não do Imposto do Selo.

Se a aquisição for financiada por crédito à habitação, existe adicionalmente Imposto do Selo sobre o crédito, nos termos das Verbas 17.2 e 17.3 da TGIS: 0,5% para prazos entre 1 e 5 anos (Verba 17.2 TGIS) e 0,6% para prazos iguais ou superiores a 5 anos (Verba 17.3 TGIS), aplicado sobre o montante do crédito. Este Imposto do Selo sobre o financiamento é normalmente cobrado pelo banco na data da contratação do crédito.

7. O que é o IMI e como funciona

O IMI é regulado pelo Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI), aprovado pelo Decreto-Lei n.º 287/2003, de 12 de novembro. É um imposto anual que recai sobre o valor patrimonial tributário (VPT) dos imóveis situados em Portugal, cobrado ao proprietário registado em 31 de dezembro de cada ano.

Ao contrário do IMT, que é pago uma única vez, o IMI é uma obrigação recorrente. O proprietário paga o IMI referente ao ano anterior — por exemplo, em 2026 paga o IMI apurado sobre a titularidade do imóvel em 31 de dezembro de 2025.

O Valor Patrimonial Tributário (VPT)

O VPT é a base de cálculo do IMI. É determinado pela Autoridade Tributária e Aduaneira (AT) através de uma avaliação que tem em conta fatores como a área do imóvel, a localização, a qualidade e o conforto, o ano de construção e os coeficientes de vetustez. O VPT é habitualmente inferior ao valor de mercado, por vezes de forma significativa, o que torna o IMI um imposto relativamente moderado face ao valor real dos imóveis.

O VPT pode ser consultado no Portal das Finanças e consta da caderneta predial urbana. Os proprietários podem solicitar uma nova avaliação do VPT se considerarem que o valor atribuído é excessivo. A AT reavalia periodicamente os VPT dos prédios urbanos por iniciativa própria.

8. Taxas do IMI e prazos de pagamento

Nos termos do artigo 112.º do CIMI, as taxas do IMI para 2026 são as seguintes:

A taxa concreta aplicável a um imóvel urbano é fixada anualmente por cada município dentro da banda legal de 0,30% a 0,45%. As câmaras com mais pressão habitacional podem aplicar as taxas máximas; municípios com menor procura tendem a aplicar taxas mais reduzidas. A taxa aplicável ao seu imóvel pode ser consultada no Portal das Finanças ou junto do respetivo município.

Prazos de pagamento do IMI

O pagamento do IMI varia consoante o valor total a pagar:

• Até 100 €: pago numa única prestação em maio;
• Entre 100 € e 500 €: pago em duas prestações — maio e novembro;
• Acima de 500 €: pago em três prestações — maio, agosto e novembro.

O não pagamento dentro dos prazos origina juros de mora e pode conduzir à execução fiscal. O IMI pode ser pago em qualquer balcão de multibanco ou homebanking, na opção "Pagamentos ao Estado".

9. Isenções e reduções de IMI

Isenção por habitação própria permanente (EBF, art. 46.º)

A isenção de IMI para habitação própria permanente está prevista no artigo 46.º do Estatuto dos Benefícios Fiscais (EBF). O imóvel está isento de IMI durante 3 anos a contar da data de aquisição, desde que:

• O imóvel se destine efetivamente a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar;
• O VPT do imóvel não exceda 125.000 €;
• O rendimento coletável do agregado familiar no ano anterior não exceda 153.300 €.

A isenção não é automática — deve ser requerida no Portal das Finanças no prazo de 60 dias após a escritura. A omissão deste pedido é um dos erros mais frequentes entre compradores de primeira habitação, resultando no pagamento desnecessário de IMI durante os primeiros 3 anos.

Reduções por dependentes a cargo

Para famílias com filhos, o CIMI prevê uma redução da taxa efetiva de IMI em função do número de dependentes a cargo do agregado familiar (art. 112.º-A CIMI):

Esta redução aplica-se ao IMI sobre a habitação própria e permanente do agregado. Um casal com três filhos que pague normalmente 600 € de IMI anual verá esse valor reduzido para 150 € (redução de 75%).

Outras isenções relevantes

• Imóveis em reabilitação urbana: isenção temporária de IMI em determinadas zonas de reabilitação, mediante aprovação municipal;
• Prédios rústicos com rendimento agrícola: podem beneficiar de isenções específicas nos termos do EBF;
• Fundos de investimento imobiliário: sujeitos a taxas reduzidas nos termos do regime fiscal específico dos OIC.

10. Exemplos práticos de cálculo

Os três exemplos seguintes cobrem os cenários mais comuns que surgem na prática. Use o nosso simulador de IMT e IMI para obter o cálculo exato para o seu caso.

11. Erros comuns na compra de casa

A compra de casa é frequentemente a maior decisão financeira da vida de uma pessoa. Estes são os erros fiscais mais comuns que os nossos contabilistas detetam:

1. Não pedir a isenção de IMI no Portal das Finanças: o prazo é de 60 dias após a escritura. Passado este prazo, perde-se retroativamente o benefício dos primeiros anos de isenção;
2. Declarar HPP sem cumprir o requisito de residência efetiva: a AT cruza os dados da morada fiscal com os do imóvel. Se o comprador declarar HPP mas mantiver morada fiscal noutro local, pode ser notificado para liquidação adicional de IMT;
3. Esquecer o Imposto do Selo sobre o crédito à habitação: este custo, cobrado pelo banco, raramente é incluído nas simulações iniciais e pode ascender a vários milhares de euros em financiamentos elevados;
4. Confundir VPT com preço de compra no cálculo do IMI: o IMI incide sobre o VPT (habitualmente inferior ao preço de mercado), não sobre o preço que pagou. Use a caderneta predial para obter o VPT correto;
5. Não verificar o IMT Jovem por descuido: alguns compradores com 35 anos não sabem que têm direito à isenção e pagam o IMT sem necessidade. O benefício é automático se o notário tiver os dados corretos, mas convém confirmar;
6. Não incluir os impostos na simulação do crédito: IMT, Imposto do Selo e despesas de escritura podem representar 3% a 5% do valor do imóvel — um custo que não é financiado pelo banco e tem de ser coberto com capital próprio.

Resumo: o que pagar ao comprar casa em Portugal em 2026

Ao adquirir um imóvel em Portugal, o comprador suporta essencialmente três custos fiscais imediatos:

• IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões) — calculado pela tabela HPP ou "outros imóveis" do art. 17.º CIMT, pago antes da escritura. Isento para jovens até 35 anos na sua primeira HPP, nos termos do art. 9.º CIMT (Lei n.º 56/2023);
• Imposto do Selo — 0,8% sobre o valor de compra (Verba 1.1 TGIS), pago antes da escritura, sem isenções para HPP ou jovens;
• IMI — imposto anual de 0,30% a 0,45% do VPT (art. 112.º CIMI), com isenção durante 3 anos para HPP com VPT ≤ 125.000 € (art. 46.º EBF), mediante pedido no Portal das Finanças.

Para imóveis adquiridos por não residentes, o IMT aplica-se à taxa única de 7,5% sobre o valor total, nos termos do DL 97/2026.