Mais-Valias Imobiliárias 2026: Guia Fiscal Completo

Vender um imóvel em Portugal pode gerar uma fatura fiscal significativa — ou, com o planeamento certo, um imposto muito reduzido ou mesmo nulo. A tributação das mais-valias imobiliárias em IRS é uma das matérias mais complexas do sistema fiscal português, com regras específicas sobre a fórmula de cálculo, coeficientes de atualização, despesas dedutíveis e várias isenções que podem eliminar totalmente a tributação. Este guia explica tudo o que precisa de saber antes de vender um imóvel em 2026, com exemplos práticos e cálculos detalhados.

Para obter o cálculo imediato para o seu caso concreto, utilize o nosso simulador de mais-valias — basta introduzir o valor de compra, o valor de venda e as despesas associadas.

1. O que são mais-valias imobiliárias

As mais-valias resultantes da venda de imóveis constituem rendimentos da categoria G do IRS, regulados no artigo 10.º do Código do IRS (CIRS). São definidas como a diferença positiva entre o valor de realização (preço de venda) e o valor de aquisição corrigido pelos coeficientes de desvalorização monetária, deduzidas as despesas necessárias e efetivamente praticadas.

Quando esta diferença é positiva — ou seja, quando se vende por mais do que se comprou (em termos reais, após aplicação dos coeficientes) — existe uma mais-valia sujeita a IRS. Quando a diferença é negativa, existe uma menos-valia, que em determinadas condições pode ser deduzida a outras mais-valias do mesmo ano.

Quem está sujeito a tributação

Estão sujeitos os residentes fiscais em Portugal que vendam imóveis situados em território nacional, incluindo terrenos para construção, prédios urbanos, prédios rústicos e frações autónomas. Também estão sujeitos os não residentes que detenham imóveis em Portugal, embora o regime aplicável possa diferir em função das convenções para evitar a dupla tributação celebradas entre Portugal e o país de residência do vendedor.

A tributação incide sobre transmissões onerosas — ou seja, vendas, permutas e demais atos a título oneroso. As transmissões gratuitas (doação, herança) não geram mais-valias tributáveis em IRS; estão, em vez disso, sujeitas ao Imposto do Selo.

Quando e como declarar

As mais-valias devem ser declaradas no Anexo G da Declaração Modelo 3 de IRS, referente ao ano em que ocorreu a transmissão. A declaração é entregue no ano seguinte à venda, no período normal de entrega (habitualmente abril a junho). Não existe qualquer retenção na fonte — o imposto é apurado e pago na liquidação do IRS.

2. Fórmula de cálculo

A mais-valia bruta é calculada pela seguinte fórmula, prevista nos artigos 10.º, 50.º e 51.º do CIRS:

Cada componente desta fórmula tem regras específicas que importa conhecer em detalhe.

Valor de Realização

O valor de realização é o preço efetivamente recebido pela venda do imóvel. Nos termos do artigo 44.º do CIRS, quando o valor constante do contrato é inferior ao valor patrimonial tributário (VPT) definitivo do imóvel, prevalece o VPT como valor de realização. Esta regra existe para evitar a subdeclaração do preço de venda. Se o valor real da transação for superior ao VPT, é o valor real que prevalece.

Valor de Aquisição e Coeficiente Monetário

O valor de aquisição é o preço pelo qual o imóvel foi comprado originalmente. Este valor é corrigido pela inflação através dos coeficientes de desvalorização monetária previstos no artigo 50.º do CIRS. Os coeficientes são publicados anualmente por portaria do membro do Governo responsável pela área das finanças — atualmente a Portaria 382/2025/1, que estabelece os coeficientes aplicáveis às alienações ocorridas em 2025 e 2026.

A aplicação do coeficiente monetário só é obrigatória quando o imóvel foi detido por um período superior a 24 meses. Para detenções inferiores a 24 meses, o valor de aquisição não é corrigido.

Despesas Dedutíveis

Nos termos do artigo 51.º do CIRS, são dedutíveis ao valor de realização os seguintes encargos, desde que efetivamente suportados e devidamente documentados:

• Encargos com a aquisição: IMT, Imposto do Selo e emolumentos de escritura pagos na compra. O IMT pago na compra é um encargo dedutível relevante — consulte o nosso guia de IMT e IMI para saber como calcular estes valores;
• Encargos com a valorização do imóvel: obras de conservação e valorização realizadas nos últimos 12 anos antes da venda, devidamente documentadas com faturas em nome do proprietário;
• Encargos com a venda: comissão paga ao mediador imobiliário, honorários de advogado ou solicitador, emolumentos de escritura, IMT pago no contexto da operação de venda.

3. Coeficientes de correção monetária 2025

Os coeficientes de desvalorização monetária são publicados anualmente pela Portaria competente. Os valores em vigor para 2026 (Portaria 382/2025/1) são os seguintes para os anos de aquisição mais comuns:

O coeficiente de 2024 é 1,00, o que significa que as aquisições efetuadas em 2024 não beneficiam de qualquer atualização monetária — o valor de aquisição é utilizado sem correção. Quanto mais antigo for o imóvel, maior o coeficiente e, consequentemente, maior a redução da mais-valia tributável, uma vez que o valor corrigido se aproxima mais do valor de mercado atual.

4. Regra dos 50% (art. 43.º CIRS)

Uma das principais especificidades das mais-valias imobiliárias em Portugal é a regra prevista no artigo 43.º do CIRS: apenas 50% do saldo positivo das mais-valias de imóveis (terrenos e prédios) é sujeito a tributação em IRS.

Esta redução a metade aplica-se automaticamente — não é necessário requerer nem preencher qualquer campo adicional na declaração. O sistema da AT aplica a redução de forma automática no apuramento do imposto. A mesma regra funciona em sentido inverso para as menos-valias: apenas 50% das perdas são dedutíveis a eventuais mais-valias do mesmo ano.

O efeito prático é significativo: a taxa de IRS efetiva sobre uma mais-valia imobiliária não é de 28%, mas sim de 14% (28% aplicados a 50% da mais-valia), nos casos em que o sujeito passivo opte pela tributação autónoma à taxa especial.

5. Taxa de IRS sobre mais-valias

As mais-valias imobiliárias estão sujeitas a duas opções de tributação, que o contribuinte pode escolher livremente aquando da entrega do IRS.

Taxa especial de 28% (art. 72.º CIRS)

A opção mais comum é a tributação à taxa especial de 28%, prevista no artigo 72.º do CIRS. Com esta opção, a mais-valia (após aplicação da regra dos 50%) é tributada autonomamente a 28%, sem se somar aos restantes rendimentos do sujeito passivo. É a opção mais vantajosa para contribuintes cujos rendimentos totais os coloquem nos escalões superiores do IRS (acima de 28%).

Englobamento (art. 22.º e 68.º CIRS)

A alternativa é o englobamento, que consiste em incluir a mais-valia tributável (50% do saldo) na totalidade dos rendimentos do sujeito passivo, sujeitando-a às taxas gerais progressivas do IRS previstas no artigo 68.º do CIRS. O englobamento pode ser vantajoso quando a taxa marginal efetiva do contribuinte, tendo em conta todos os seus rendimentos, é inferior a 28% — nomeadamente para contribuintes com rendimentos totais situados nos escalões inferiores do IRS.

A opção pelo englobamento é irrevogável para o ano a que respeita e implica que todos os rendimentos de capitais e mais-valias sejam englobados (não é possível englobar apenas as mais-valias imobiliárias, excluindo os restantes rendimentos sujeitos a taxa especial).

6. Isenções e exclusões de tributação

O CIRS prevê várias situações em que as mais-valias imobiliárias são total ou parcialmente excluídas de tributação. O conhecimento destas regras é fundamental para um planeamento fiscal correto.

a) Reinvestimento em habitação própria permanente (art. 10.º n.º 5 CIRS)

A exclusão por reinvestimento é a mais comum e pode eliminar totalmente o IRS sobre a mais-valia da venda da habitação própria permanente (HPP). Nos termos do artigo 10.º n.º 5 do CIRS, as mais-valias resultantes da venda da HPP ficam excluídas de tributação se o produto da venda for reinvestido numa outra HPP.

As condições são as seguintes:

• O imóvel vendido deve ter sido a HPP do sujeito passivo;
• O reinvestimento deve ocorrer num período que começa 24 meses antes e termina 36 meses depois da data da venda;
• Se o reinvestimento for total (todo o valor de realização é aplicado na nova HPP), a exclusão é total;
• Se o reinvestimento for parcial, a exclusão é proporcional ao valor reinvestido;
• É obrigatório declarar a intenção de reinvestimento no Anexo G da Mod. 3 do ano da venda, mesmo que o reinvestimento ainda não tenha ocorrido.

b) Reinvestimento em arrendamento habitacional (DL 97/2026)

O Decreto-Lei n.º 97/2026 introduziu uma nova modalidade de exclusão das mais-valias de HPP, agora consagrada no artigo 10.º n.º 7-A do CIRS. Esta medida enquadra-se no pacote fiscal de habitação — para uma análise completa de todas as medidas do DL 97/2026, consulte o nosso guia ao DL 97/2026.

Nos termos desta nova disposição, as mais-valias da venda da HPP ficam excluídas de tributação se o valor obtido for reinvestido na aquisição de imóvel destinado a arrendamento habitacional, cumprindo as seguintes condições:

• O imóvel adquirido com o produto da venda deve ser afeto a contratos de arrendamento para habitação;
• O destino a arrendamento habitacional deve ser mantido durante um prazo mínimo de 5 anos;
• O incumprimento do prazo de afetação determina a tributação da mais-valia no ano em que ocorrer a cessação do arrendamento.

c) Exclusão para maiores de 65 anos ou reformados (art. 10.º n.º 7 CIRS)

O artigo 10.º n.º 7 do CIRS prevê uma exclusão específica para sujeitos passivos com idade igual ou superior a 65 anos, ou que se encontrem reformados. A exclusão aplica-se quando o valor da venda da HPP é reinvestido, no prazo de 6 meses após a transmissão, em qualquer das seguintes aplicações:

• Contrato de seguro de vida que garanta exclusivamente o benefício de renda periódica ao segurado;
• Adesão individual a fundo de pensões aberto;
• Contribuição para o regime público de capitalização.

Para beneficiar desta exclusão, tanto o sujeito passivo como o cônjuge ou unido de facto (se existir) devem ter pelo menos 65 anos de idade ou estar reformados. Aplica-se a exclusão proporcional se o reinvestimento for parcial.

d) Imóveis adquiridos antes de 1 de janeiro de 1989

Nos termos do artigo 5.º do Decreto-Lei n.º 442-A/88, de 30 de novembro, estão excluídas de tributação em IRS as mais-valias resultantes da venda de imóveis adquiridos antes de 1 de janeiro de 1989 — data de entrada em vigor do CIRS. Esta exclusão é absoluta e não depende de qualquer condição de reinvestimento. Qualquer imóvel comprado antes de 1989 pode ser vendido sem que a mais-valia seja tributada, independentemente do lucro realizado.

7. Exemplos práticos com cálculos detalhados

Exemplo 1 — HPP vendida sem reinvestimento

Exemplo 2 — HPP vendida com reinvestimento total

Exemplo 3 — Segunda habitação vendida

Note-se que, no caso da segunda habitação, não existe exclusão por reinvestimento. A isenção prevista no artigo 10.º n.º 5 do CIRS aplica-se exclusivamente à habitação própria permanente. O produto da venda de uma segunda habitação pode ser reinvestido em nova HPP se o imóvel vendido tiver sido HPP, mas não o contrário.

8. Mais-valias de ações e ETFs

As mais-valias de valores mobiliários (ações, ETFs, obrigações e outros instrumentos financeiros) enquadram-se igualmente na categoria G do IRS, ao abrigo do artigo 10.º do CIRS, mas com regras distintas das aplicáveis aos imóveis.

Nos termos do artigo 43.º n.º 5 do CIRS, as mais-valias de valores mobiliários beneficiam de exclusões progressivas em função do período de detenção dos ativos:

• Detenção entre 2 e 5 anos: exclusão de 10% da mais-valia;
• Detenção entre 5 e 8 anos: exclusão de 20% da mais-valia;
• Detenção superior a 8 anos: exclusão de 30% da mais-valia.

Ao contrário dos imóveis, não existe uma regra geral de redução a 50% para as mais-valias de ações. A taxa aplicável é igualmente de 28% (taxa especial do art. 72.º CIRS) ou englobamento, consoante a opção do contribuinte. Para calcular a mais-valia de ações, ETFs ou outros instrumentos, utilize o nosso simulador de mais-valias.

9. Criptoativos

As mais-valias de criptoativos foram sujeitas a um regime específico introduzido pela Lei n.º 24-D/2022, de 30 de dezembro, que aditou ao CIRS o artigo 10.º n.º 17. Nos termos desta disposição:

• As mais-valias de criptoativos detidos por um período superior a 365 dias ficam isentas de IRS;
• As mais-valias de criptoativos detidos por período igual ou inferior a 365 dias são tributadas à taxa especial de 28%, sem aplicação de qualquer redução a 50% (esta regra aplica-se apenas a imóveis).

Para uma análise completa do regime fiscal dos criptoativos em Portugal, incluindo as obrigações declarativas e os casos especiais (staking, DeFi, NFTs), consulte o nosso guia de criptomoedas e IRS 2026.

10. Declaração e prazos

Como declarar

As mais-valias imobiliárias devem ser declaradas no Anexo G da Declaração Modelo 3 de IRS. Para cada transmissão, o contribuinte deve identificar o imóvel (pelo artigo matricial), o valor de realização, o valor de aquisição, a data de aquisição, a data de transmissão e as despesas e encargos dedutíveis. Quando existe intenção de reinvestimento, deve assinalar-se o campo correspondente e indicar o valor a reinvestir.

Prazos

A declaração de IRS do ano em que ocorreu a venda é entregue no ano seguinte, normalmente entre 1 de abril e 30 de junho. A liquidação do IRS (incluindo o imposto sobre as mais-valias) é enviada pela AT após a submissão da declaração, com prazo de pagamento habitualmente até agosto.

Não existe retenção na fonte sobre as mais-valias imobiliárias — o imposto é apurado integralmente na liquidação anual do IRS.

Obrigações do notário

O notário ou advogado que lavra a escritura de venda tem a obrigação de comunicar a transmissão à AT no prazo de 30 dias. Esta comunicação é feita eletronicamente e permite à AT cruzar os dados com a declaração de IRS do contribuinte. Mesmo que o notário efetue esta comunicação, o vendedor tem de incluir a transmissão no Anexo G da sua declaração de IRS.

11. Perguntas frequentes