Mais-Valias Imobiliárias 2026: Guia Fiscal Completo

Vender um imóvel em Portugal pode gerar uma fatura fiscal significativa — ou, com o planeamento certo, um imposto muito reduzido ou mesmo nulo. A tributação das mais-valias imobiliárias em IRS é uma das matérias mais complexas do sistema fiscal português, com regras específicas sobre a fórmula de cálculo, coeficientes de atualização, despesas dedutíveis e várias isenções que podem eliminar totalmente a tributação. Este guia explica tudo o que precisa de saber antes de vender um imóvel em 2026, com exemplos práticos e cálculos detalhados.

Para obter o cálculo imediato para o seu caso concreto, utilize o nosso simulador de mais-valias — basta introduzir o valor de compra, o valor de venda e as despesas associadas.

1. O que são mais-valias imobiliárias

As mais-valias resultantes da venda de imóveis constituem rendimentos da categoria G do IRS, regulados no artigo 10.º do Código do IRS (CIRS). São definidas como a diferença positiva entre o valor de realização (preço de venda) e o valor de aquisição corrigido pelos coeficientes de desvalorização monetária, deduzidas as despesas necessárias e efetivamente praticadas.

Quando esta diferença é positiva — ou seja, quando se vende por mais do que se comprou (em termos reais, após aplicação dos coeficientes) — existe uma mais-valia sujeita a IRS. Quando a diferença é negativa, existe uma menos-valia, que em determinadas condições pode ser deduzida a outras mais-valias do mesmo ano.

Quem está sujeito a tributação

Estão sujeitos os residentes fiscais em Portugal que vendam imóveis situados em território nacional, incluindo terrenos para construção, prédios urbanos, prédios rústicos e frações autónomas. Também estão sujeitos os não residentes que detenham imóveis em Portugal, embora o regime aplicável possa diferir em função das convenções para evitar a dupla tributação celebradas entre Portugal e o país de residência do vendedor.

A tributação incide sobre transmissões onerosas — ou seja, vendas, permutas e demais atos a título oneroso. As transmissões gratuitas (doação, herança) não geram mais-valias tributáveis em IRS; estão, em vez disso, sujeitas ao Imposto do Selo.

Quando e como declarar

As mais-valias devem ser declaradas no Anexo G da Declaração Modelo 3 de IRS, referente ao ano em que ocorreu a transmissão. A declaração é entregue no ano seguinte à venda, no período normal de entrega (habitualmente abril a junho). Não existe qualquer retenção na fonte — o imposto é apurado e pago na liquidação do IRS.

2. Fórmula de cálculo

A mais-valia bruta é calculada pela seguinte fórmula, prevista nos artigos 10.º, 50.º e 51.º do CIRS:

Cada componente desta fórmula tem regras específicas que importa conhecer em detalhe.

Valor de Realização

O valor de realização é o preço efetivamente recebido pela venda do imóvel. Nos termos do artigo 44.º do CIRS, quando o valor constante do contrato é inferior ao valor patrimonial tributário (VPT) definitivo do imóvel, prevalece o VPT como valor de realização. Esta regra existe para evitar a subdeclaração do preço de venda. Se o valor real da transação for superior ao VPT, é o valor real que prevalece.

Valor de Aquisição e Coeficiente Monetário

O valor de aquisição é o preço pelo qual o imóvel foi comprado originalmente. Este valor é corrigido pela inflação através dos coeficientes de desvalorização monetária previstos no artigo 50.º do CIRS. Os coeficientes são publicados anualmente por portaria do membro do Governo responsável pela área das finanças — atualmente a Portaria 382/2025/1, que estabelece os coeficientes aplicáveis às alienações ocorridas em 2025 e 2026.

A aplicação do coeficiente monetário só é obrigatória quando o imóvel foi detido por um período superior a 24 meses. Para detenções inferiores a 24 meses, o valor de aquisição não é corrigido.

Despesas Dedutíveis

Nos termos do artigo 51.º do CIRS, são dedutíveis ao valor de realização os seguintes encargos, desde que efetivamente suportados e devidamente documentados:

• Encargos com a aquisição: IMT, Imposto do Selo e emolumentos de escritura pagos na compra. O IMT pago na compra é um encargo dedutível relevante — consulte o nosso guia de IMT e IMI para saber como calcular estes valores;
• Encargos com a valorização do imóvel: obras de conservação e valorização realizadas nos últimos 12 anos antes da venda, devidamente documentadas com faturas em nome do proprietário;
• Encargos com a venda: comissão paga ao mediador imobiliário, honorários de advogado ou solicitador, emolumentos de escritura, IMT pago no contexto da operação de venda.

3. Coeficientes de correção monetária 2025

Os coeficientes de desvalorização monetária são publicados anualmente pela Portaria competente. Os valores em vigor para 2026 (Portaria 382/2025/1) são os seguintes para os anos de aquisição mais comuns:

O coeficiente de 2024 é 1,00, o que significa que as aquisições efetuadas em 2024 não beneficiam de qualquer atualização monetária — o valor de aquisição é utilizado sem correção. Quanto mais antigo for o imóvel, maior o coeficiente e, consequentemente, maior a redução da mais-valia tributável, uma vez que o valor corrigido se aproxima mais do valor de mercado atual.

4. Regra dos 50% (art. 43.º CIRS)

Uma das principais especificidades das mais-valias imobiliárias em Portugal é a regra prevista no artigo 43.º do CIRS: em regra, apenas 50% do saldo positivo das mais-valias de imóveis (terrenos e prédios) é considerado para tributação em IRS.

Esta redução a metade aplica-se, sem necessidade de requerimento, nos casos abrangidos pela regra geral. A mesma proporção é aplicada ao saldo negativo nos restantes casos previstos no artigo 43.º.

Fora dessa exceção, metade do saldo da mais-valia imobiliária é considerada para efeitos de IRS. Essa parcela é englobada com os restantes rendimentos e sujeita às taxas gerais progressivas, pelo que não existe uma taxa efetiva fixa de 14% ou uma taxa autónoma de 28% para estas transmissões.

5. Taxa de IRS sobre mais-valias

Nas transmissões imobiliárias previstas na alínea a) do n.º 1 do artigo 10.º do CIRS, a parcela relevante do saldo é sujeita a englobamento, nos termos dos artigos 22.º e 43.º do CIRS, e às taxas gerais progressivas do artigo 68.º. O artigo 72.º não prevê uma opção geral por uma taxa autónoma de 28% para estas mais-valias imobiliárias.

Englobamento e taxas progressivas (art. 22.º e 68.º CIRS)

Depois de calculada a mais-valia e aplicada a regra dos 50%, o montante relevante é somado aos restantes rendimentos sujeitos a englobamento. O IRS final depende do rendimento coletável total, do escalão, da situação familiar e das deduções aplicáveis. Por esse motivo, não é possível determinar o imposto exato aplicando simplesmente 28% a metade da mais-valia.

O artigo 22.º também sujeita, em regra, a englobamento as mais-valias imobiliárias obtidas em Portugal por não residentes, sem prejuízo das regras específicas de determinação da taxa e das convenções para evitar a dupla tributação.

6. Isenções e exclusões de tributação

O CIRS prevê várias situações em que as mais-valias imobiliárias são total ou parcialmente excluídas de tributação. O conhecimento destas regras é fundamental para um planeamento fiscal correto.

a) Reinvestimento em habitação própria permanente (art. 10.º n.º 5 CIRS)

A exclusão por reinvestimento é a mais comum e pode eliminar totalmente o IRS sobre a mais-valia da venda da habitação própria permanente (HPP). Nos termos do artigo 10.º n.º 5 do CIRS, as mais-valias resultantes da venda da HPP ficam excluídas de tributação se o produto da venda for reinvestido numa outra HPP.

As condições são as seguintes:

• O imóvel vendido deve ter sido a HPP do sujeito passivo;
• O reinvestimento deve ocorrer num período que começa 24 meses antes e termina 36 meses depois da data da venda;
• Se o reinvestimento for total (todo o valor de realização é aplicado na nova HPP), a exclusão é total;
• Se o reinvestimento for parcial, a exclusão é proporcional ao valor reinvestido;
• É obrigatório declarar a intenção de reinvestimento no Anexo G da Mod. 3 do ano da venda, mesmo que o reinvestimento ainda não tenha ocorrido.

b) Reinvestimento em arrendamento habitacional (DL 97/2026)

O Decreto-Lei n.º 97/2026 introduziu uma nova modalidade de exclusão, atualmente consagrada no artigo 10.º, n.º 7, do CIRS. A regra abrange os ganhos previstos no n.º 5 e também os ganhos provenientes da transmissão de outros imóveis destinados a habitação. Esta secção foi revista após a publicação da Declaração de Retificação n.º 26/2026/1, embora essa declaração não altere diretamente o artigo 10.º do CIRS. Para uma análise completa do diploma já retificado, consulte o nosso guia ao DL 97/2026.

Nos termos desta disposição, a exclusão pode aplicar-se quando o valor de realização, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para a aquisição do imóvel, seja reinvestido na aquisição de um ou mais imóveis situados em Portugal e destinados a arrendamento habitacional, cumprindo cumulativamente as condições legais.

• Este regime dos n.os 7 a 9 aplica-se às transmissões realizadas entre 1 de janeiro de 2026 e 31 de dezembro de 2029;
• O reinvestimento deve ocorrer entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores à venda;
• O contribuinte deve manifestar a intenção de reinvestir, ainda que parcialmente, na declaração de rendimentos do ano da alienação;
• O contrato de arrendamento habitacional deve ser celebrado nos seis meses seguintes ao reinvestimento ou à realização da mais-valia, se esta for posterior, salvo impedimento justificado e apenas pelo período estritamente necessário;
• A renda mensal deve respeitar os limites máximos definidos nos termos do artigo 2.º, n.os 2 e 3, do DL 97/2026 durante os primeiros cinco anos, contados do reinvestimento ou da realização da mais-valia, se esta for posterior;
• O imóvel deve permanecer arrendado durante, pelo menos, 36 meses, seguidos ou interpolados, nos primeiros cinco anos, contados do reinvestimento ou da realização da mais-valia, se esta for posterior;
• O imóvel não pode ser alienado, a título oneroso ou gratuito, durante os primeiros cinco anos, contados do reinvestimento ou da realização da mais-valia, se esta for posterior;
• Se o reinvestimento for parcial, a exclusão é proporcional à parte do valor de realização efetivamente reinvestida.

c) Exclusão para pessoas com pelo menos 65 anos ou reformadas (art. 10.º n.º 10 CIRS)

O artigo 10.º, n.º 10, do CIRS prevê uma exclusão específica quando o sujeito passivo ou o respetivo cônjuge ou unido de facto, na data da transmissão, se encontre reformado ou tenha pelo menos 65 anos. A exclusão pode aplicar-se quando o valor de realização da HPP, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para a sua aquisição e, se aplicável, do reinvestimento já efetuado ao abrigo do n.º 5, seja utilizado, no prazo de 6 meses após a transmissão, em qualquer das seguintes aplicações:

• Contrato de seguro financeiro do ramo vida;
• Adesão individual a fundo de pensões aberto;
• Contribuição para o regime público de capitalização;
• Produto Individual de Poupança Pan-Europeu.

Quando a aplicação seja feita num seguro financeiro do ramo vida ou num fundo de pensões aberto, o produto deve proporcionar exclusivamente uma prestação regular periódica durante um período igual ou superior a 10 anos, cujo montante anual não pode exceder 7,5% do valor investido. O contribuinte deve ainda manifestar a intenção de efetuar esta aplicação e indicar o respetivo montante na declaração de rendimentos do ano da alienação. Aplica-se uma exclusão proporcional quando apenas parte do valor elegível é utilizada numa das aplicações previstas.

d) Imóveis adquiridos antes de 1 de janeiro de 1989

Nos termos do artigo 5.º do Decreto-Lei n.º 442-A/88, de 30 de novembro, estão excluídas de tributação em IRS as mais-valias resultantes da venda de imóveis adquiridos antes de 1 de janeiro de 1989 — data de entrada em vigor do CIRS. Esta exclusão é absoluta e não depende de qualquer condição de reinvestimento. Qualquer imóvel comprado antes de 1989 pode ser vendido sem que a mais-valia seja tributada, independentemente do lucro realizado.

7. Exemplos práticos com cálculos detalhados

Exemplo 1 — HPP vendida sem reinvestimento

Exemplo 2 — HPP vendida com reinvestimento total

Exemplo 3 — Segunda habitação vendida

A exclusão prevista no artigo 10.º, n.º 5, do CIRS continua reservada à venda da habitação própria permanente. Neste exemplo, como a transmissão ocorre em 2026, o novo n.º 7 pode abranger a venda da segunda habitação quando o valor de realização seja reinvestido num imóvel destinado a arrendamento habitacional e sejam cumpridas todas as condições descritas neste artigo.

8. Mais-valias de ações e ETFs

As mais-valias de valores mobiliários (ações, ETFs, obrigações e outros instrumentos financeiros) enquadram-se igualmente na categoria G do IRS, ao abrigo do artigo 10.º do CIRS, mas com regras distintas das aplicáveis aos imóveis.

Nos termos do artigo 43.º n.º 5 do CIRS, as mais-valias de valores mobiliários beneficiam de exclusões progressivas em função do período de detenção dos ativos:

• Detenção entre 2 e 5 anos: exclusão de 10% da mais-valia;
• Detenção entre 5 e 8 anos: exclusão de 20% da mais-valia;
• Detenção superior a 8 anos: exclusão de 30% da mais-valia.

Ao contrário dos imóveis, não existe uma regra geral de redução a 50% para as mais-valias de ações. A taxa aplicável é igualmente de 28% (taxa especial do art. 72.º CIRS) ou englobamento, consoante a opção do contribuinte. Para calcular a mais-valia de ações, ETFs ou outros instrumentos, utilize o nosso simulador de mais-valias.

9. Criptoativos

As mais-valias de criptoativos foram sujeitas a um regime específico introduzido pela Lei n.º 24-D/2022, de 30 de dezembro, que aditou ao CIRS o artigo 10.º n.º 17. Nos termos desta disposição:

• As mais-valias de criptoativos detidos por um período superior a 365 dias ficam isentas de IRS;
• As mais-valias de criptoativos detidos por período igual ou inferior a 365 dias são tributadas à taxa especial de 28%, sem aplicação de qualquer redução a 50% (esta regra aplica-se apenas a imóveis).

Para uma análise completa do regime fiscal dos criptoativos em Portugal, incluindo as obrigações declarativas e os casos especiais (staking, DeFi, NFTs), consulte o nosso guia de criptomoedas e IRS 2026.

10. Declaração e prazos

Como declarar

As mais-valias imobiliárias devem ser declaradas no Anexo G da Declaração Modelo 3 de IRS. Para cada transmissão, o contribuinte deve identificar o imóvel (pelo artigo matricial), o valor de realização, o valor de aquisição, a data de aquisição, a data de transmissão e as despesas e encargos dedutíveis. Quando existe intenção de reinvestimento, deve assinalar-se o campo correspondente e indicar o valor a reinvestir.

Prazos

A declaração de IRS do ano em que ocorreu a venda é entregue no ano seguinte, normalmente entre 1 de abril e 30 de junho. A liquidação do IRS (incluindo o imposto sobre as mais-valias) é enviada pela AT após a submissão da declaração, com prazo de pagamento habitualmente até agosto.

Não existe retenção na fonte sobre as mais-valias imobiliárias — o imposto é apurado integralmente na liquidação anual do IRS.

Obrigações do notário

O notário ou advogado que lavra a escritura de venda tem a obrigação de comunicar a transmissão à AT no prazo de 30 dias. Esta comunicação é feita eletronicamente e permite à AT cruzar os dados com a declaração de IRS do contribuinte. Mesmo que o notário efetue esta comunicação, o vendedor tem de incluir a transmissão no Anexo G da sua declaração de IRS.

11. Perguntas frequentes