IVA na Construção Civil: AT Esclarece Novas Regras sobre Autoliquidação

A Autoridade Tributária publicou o Ofício-Circulado n.º 25117/2026, de 24 de junho, com novos esclarecimentos sobre a aplicação da regra de inversão do sujeito passivo em IVA nos serviços de construção civil.

Este ofício surge na sequência das alterações introduzidas pelo Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, à alínea j) do n.º 1 do artigo 2.º do Código do IVA, e tem impacto direto na forma como determinadas faturas de construção civil devem ser emitidas.

Na prática, quando se aplica a regra da inversão do sujeito passivo, o prestador do serviço emite a fatura sem IVA, com a menção "IVA – Autoliquidação", ficando o adquirente responsável por liquidar o imposto na sua declaração periódica.

1. O que mudou com o DL n.º 97/2026

A alínea j) do n.º 1 do artigo 2.º do Código do IVA passou a prever duas situações distintas de inversão do sujeito passivo:

1.1 Nova interpretação administrativa da AT

De acordo com o Ofício-Circulado n.º 25117/2026, a aplicação da inversão do sujeito passivo na regra geral exige que:

• O prestador seja uma entidade habilitada com alvará ou certificado de empreiteiro nos termos da Lei n.º 41/2015 (regime jurídico da construção civil);

Esta condição, embora não conste expressamente do texto da alínea j) do n.º 1 do artigo 2.º do CIVA, é a interpretação da Autoridade Tributária para a aplicação da regra geral.

1.2 Regra geral (primeira parte da alínea j))

Aplica-se a todos os serviços de construção civil — incluindo remodelação, reparação, manutenção, conservação e demolição de bens imóveis, em regime de empreitada ou subempreitada — desde que cumulativamente:

• O adquirente seja sujeito passivo de IVA com sede, estabelecimento estável ou domicílio em território nacional e pratique operações que confiram, total ou parcialmente, direito à dedução.

1.3 Verba 2.42 — habitação (segunda parte da alínea j))

Aplica-se às empreitadas de construção ou reabilitação de imóveis abrangidas pela verba 2.42.1 da Lista I anexa ao Código do IVA, desde que estejam reunidos todos os requisitos cumulativos relativos ao destino, contrato, preço e prazos previstos nessa verba.

2. O que são "serviços de construção civil"

A definição é abrangente. O ofício esclarece que:

• Inclui todos os serviços prestados no âmbito da atividade da construção, tal como definida na Lei n.º 41/2015;
• A referência a "regime de empreitada ou subempreitada" é meramente indicativa — não é restritiva;
• Apenas entidades com alvará ou certificado de empreiteiro emitido pelo IMPIC podem aplicar a regra;
• Se o prestador não tiver alvará, não aplica a inversão — liquida o IVA normalmente.

3. Quem pode ser adquirente

Para a regra geral, o adquirente tem de ser um sujeito passivo de IVA que pratique operações com direito à dedução. Não se aplica a:

• Particulares (não sujeitos passivos)
• Sujeitos passivos isentos sem direito à dedução (ex.: clínicas médicas, seguradoras)
• Sujeitos passivos registados apenas para aquisições intracomunitárias
• O Estado e autarquias, quando os serviços não estejam relacionados com atividades sujeitas a IVA

Para a verba 2.42 (habitação), a inversão aplica-se mesmo a adquirentes isentos mas apenas em contratos de empreitada (não subempreitadas).

4. Especificidades da verba 2.42 (habitação)

As empreitadas de construção ou reabilitação de imóveis que cumpram todos os requisitos cumulativos da verba 2.42.1 têm regras próprias:

• Aplica-se a todos os adquirentes que sejam sujeitos passivos de IVA, incluindo os que pratiquem exclusivamente operações isentas (ex.: promotores imobiliários);
• Aplica-se apenas a contratos de empreitada (artigo 1207.º do Código Civil) — subempreitadas seguem a regra geral;
• O adquirente isento que não tem obrigação de entregar declarações periódicas deve entregar uma declaração periódica relativa ao período da operação até ao final do mês seguinte ao da operação.

5. Lei n.º 48/2026 e verba 2.23: reabilitação urbana

A Lei n.º 48/2026, de 17 de agosto, veio interpretar autenticamente a redação anterior da verba 2.23 da Lista I do CIVA. Para as iniciativas procedimentais abrangidas por essa redação, considera-se empreitada de reabilitação urbana a realizada em imóveis ou espaços públicos localizados numa Área de Reabilitação Urbana (ARU) legalmente delimitada. Não é necessária a aprovação de uma Operação de Reabilitação Urbana (ORU).

Que redação da verba 2.23 se aplica?

• Iniciativas procedimentais apresentadas até 6 de outubro de 2023: aplica-se a redação anterior, agora interpretada pela Lei n.º 48/2026;
• Pedidos posteriores de licenciamento ou comunicações prévias apresentados ao abrigo de informação prévia favorável em vigor: podem continuar abrangidos pela redação anterior, nos termos do artigo 50.º, n.º 9, da Lei n.º 56/2023;
• Restantes iniciativas a partir de 7 de outubro de 2023: aplica-se a redação atual, que abrange a reabilitação de edifícios em ARU, a construção ou reabilitação de equipamentos de utilização coletiva de natureza pública em ARU e operações de reconhecido interesse público nacional.

A construção nova de edifícios comuns em ARU não fica automaticamente abrangida pela redação atual. A data da iniciativa procedimental e os documentos urbanísticos devem ser confirmados antes da faturação.

IVA anteriormente liquidado a 23%

A Lei n.º 48/2026 produz efeitos desde 1 de janeiro de 2009. Contudo, segundo o entendimento técnico da OCC sobre os prazos de caducidade e de reação, a recuperação abrange, em regra, IVA exigível desde 1 de janeiro de 2022, bem como liquidações mais antigas ainda abrangidas por inspeção ou contestação administrativa, judicial ou arbitral pendente e recorrível. Não reabre automaticamente prazos já encerrados.

• Adquirente isento sem direito à dedução: o empreiteiro emite nota de crédito pela diferença entre 23% e 6%, devolve o imposto ao adquirente e efetua a regularização a seu favor no campo 40, com a prova exigida pelo artigo 78.º, n.º 5, do CIVA;
• Adquirente misto ou do regime normal: quando o IVA foi autoliquidado à taxa normal, a correção é feita pelo próprio adquirente, sem nota de crédito do prestador, no quadro 3 do anexo das regularizações do campo 40; segundo a OCC, não se substituem as declarações periódicas originais por se tratar de erro de direito;
• Inspeções, reclamações ou processos pendentes: a OCC recomenda comunicar a entrada em vigor da Lei n.º 48/2026 à inspeção, ao órgão administrativo ou ao tribunal, juntando a prova do enquadramento.

6. Obrigações de faturação

• O prestador emite a fatura sem IVA, com a menção "IVA – Autoliquidação";
• O adquirente liquida o IVA na sua declaração periódica;
• Se tiver direito à dedução, deduz nos campos 20 a 24 do quadro 06;
• Adiantamentos também seguem a regra de inversão — o IVA é autoliquidado no momento do pagamento;
• Mesmo que o prestador não cumpra a faturação corretamente, o adquirente não fica desonerado da obrigação de autoliquidação.

7. Obrigações declarativas

8. Entrada em vigor da autoliquidação

As novas regras produzem efeitos a partir de 1 de julho de 2026, mas:

• Existe a opção conjunta de aplicação do regime desde 1 de janeiro de 2026, desde que haja acordo entre prestador e adquirente e estejam reunidas as condições para aplicação da inversão (em especial, as respeitantes à verba 2.42);
• Para operações entre 1 de janeiro e 30 de junho de 2026, o prestador pode proceder à retificação das faturas emitidas, cabendo a ambos os intervenientes efetuar as regularizações declarativas correspondentes;
• São revogadas todas as orientações administrativas anteriores que contrariem estas instruções.

9. O que muda na prática para o contabilista

1. Verificar o alvará do cliente — confirmar se o prestador de serviços de construção está habilitado no IMPIC;
2. Confirmar o enquadramento do adquirente — tem direito à dedução? É isento? Trata-se de verba 2.42?
3. Garantir a menção correta na fatura — "IVA – Autoliquidação";
4. Declarar corretamente nos quadros 06 e 06-A da declaração periódica;
5. Para adquirentes isentos (verba 2.42) — não esquecer a obrigação de entrega da declaração periódica mesmo sem atividade regular.
6. Para a verba 2.23 — confirmar a ARU e a iniciativa procedimental; não exigir uma ORU aprovada como requisito autónomo.

Última atualização: 21 de agosto de 2026. Este artigo reflete o Ofício-Circulado n.º 25117/2026, o Decreto-Lei n.º 97/2026 e a interpretação autêntica da verba 2.23 introduzida pela Lei n.º 48/2026.