IVA na Construção Civil: AT Esclarece Novas Regras sobre Autoliquidação

A Autoridade Tributária publicou o Ofício-Circulado n.º 25117/2026, de 24 de junho, com novos esclarecimentos sobre a aplicação da regra de inversão do sujeito passivo em IVA nos serviços de construção civil.

Este ofício surge na sequência das alterações introduzidas pelo Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, à alínea j) do n.º 1 do artigo 2.º do Código do IVA, e tem impacto direto na forma como determinadas faturas de construção civil devem ser emitidas.

Na prática, quando se aplica a regra da inversão do sujeito passivo, o prestador do serviço emite a fatura sem IVA, com a menção "IVA – Autoliquidação", ficando o adquirente responsável por liquidar o imposto na sua declaração periódica.

1. O que mudou com o DL n.º 97/2026

A alínea j) do n.º 1 do artigo 2.º do Código do IVA passou a prever duas situações distintas de inversão do sujeito passivo:

1.1 Regra geral (primeira parte da alínea j))

Aplica-se a todos os serviços de construção civil — incluindo remodelação, reparação, manutenção, conservação e demolição de bens imóveis, em regime de empreitada ou subempreitada — desde que cumulativamente:

• O prestador seja uma entidade habilitada com alvará ou certificado de empreiteiro nos termos da Lei n.º 41/2015 (regime jurídico da construção civil);
• O adquirente seja sujeito passivo de IVA com sede, estabelecimento estável ou domicílio em território nacional e pratique operações que confiram, total ou parcialmente, direito à dedução.

1.2 Verba 2.42 — habitação (segunda parte da alínea j))

Aplica-se às empreitadas de construção ou reabilitação de imóveis destinados a habitação própria permanente ou arrendamento habitacional, abrangidas pela verba 2.42 da lista I anexa ao Código do IVA.

2. O que são "serviços de construção civil"

A definição é abrangente. O ofício esclarece que:

• Inclui todos os serviços prestados no âmbito da atividade da construção, tal como definida na Lei n.º 41/2015;
• A referência a "regime de empreitada ou subempreitada" é meramente indicativa — não é restritiva;
• Apenas entidades com alvará ou certificado de empreiteiro emitido pelo IMPIC podem aplicar a regra;
• Se o prestador não tiver alvará, não aplica a inversão — liquida o IVA normalmente.

3. Quem pode ser adquirente

Para a regra geral, o adquirente tem de ser um sujeito passivo de IVA que pratique operações com direito à dedução. Não se aplica a:

• Particulares (não sujeitos passivos)
• Sujeitos passivos isentos sem direito à dedução (ex: clínicas médicas, seguradoras)
• Sujeitos passivos registados apenas para aquisições intracomunitárias
• O Estado e autarquias, quando os serviços não estejam relacionados com atividades sujeitas a IVA

Para a verba 2.42 (habitação), a inversão aplica-se mesmo a adquirentes isentos mas apenas em contratos de empreitada (não subempreitadas).

4. Especificidades da verba 2.42 (habitação)

As empreitadas de construção ou reabilitação de imóveis destinados à venda para habitação própria permanente ou arrendamento habitacional têm regras próprias:

• Aplica-se a todos os adquirentes, incluindo sujeitos passivos que pratiquem exclusivamente operações isentas (ex: promotores imobiliários);
• Aplica-se apenas a contratos de empreitada (artigo 1207.º CC) — subempreitadas seguem a regra geral;
• O adquirente isento que não tem obrigação de entregar declarações periódicas deve submeter uma declaração específica até ao final do mês seguinte ao da operação.

5. Obrigações de faturação

• O prestador emite a fatura sem IVA, com a menção "IVA – Autoliquidação";
• O adquirente liquida o IVA na sua declaração periódica;
• Se tiver direito à dedução, deduz nos campos 20 a 24 do quadro 06;
• Adiantamentos também seguem a regra de inversão — o IVA é autoliquidado no momento do pagamento;
• Mesmo que o prestador não cumpra a faturação corretamente, o adquirente não fica desonerado da obrigação de autoliquidação.

6. Obrigações declarativas

7. Entrada em vigor

As novas regras produzem efeitos a partir de 1 de julho de 2026, mas:

• Existe a opção de aplicação retroativa a 1 de janeiro de 2026, desde que haja acordo conjunto entre prestador e adquirente;
• Para operações entre 1 de janeiro e 30 de junho de 2026, é possível regularizar mediante retificação de faturas;
• São revogadas todas as orientações administrativas anteriores que contrariem estas instruções.

8. O que muda na prática para o contabilista

1. Verificar o alvará do cliente — confirmar se o prestador de serviços de construção está habilitado no IMPIC;
2. Confirmar o enquadramento do adquirente — tem direito à dedução? É isento? Trata-se de verba 2.42?
3. Garantir a menção correta na fatura — "IVA – Autoliquidação";
4. Declarar corretamente nos quadros 06 e 06-A da declaração periódica;
5. Para adquirentes isentos (verba 2.42) — não esquecer a obrigação de entrega da declaração periódica mesmo sem atividade regular.

Última atualização: 1 de julho de 2026. Este artigo reflete as orientações do Ofício-Circulado n.º 25117/2026 e do Decreto-Lei n.º 97/2026.