Quem lida com faturação na construção civil conhece o problema: são duas perguntas em simultâneo — quem liquida o IVA (autoliquidação ou não) e que taxa se aplica (23% ou 6%) — com regras que dependem de detalhes fáceis de trocar. O simulador abaixo percorre as duas perguntas ao mesmo tempo e já considera a interpretação autêntica da verba 2.23 introduzida pela Lei n.º 48/2026, de 17 de agosto.
Simulador interativo
Como funciona a autoliquidação
Há lugar a autoliquidação quando o adquirente, e não o prestador, é responsável por liquidar o IVA — o prestador emite a fatura sem IVA, com a menção "IVA – Autoliquidação". Desde o Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, a alínea j) do n.º 1 do artigo 2.º do CIVA passou a ter duas regras distintas, com requisitos diferentes:
- Regra geral — aplica-se a todos os serviços de construção civil (a referência a "empreitada ou subempreitada" é meramente indicativa, não restritiva), desde que o adquirente seja sujeito passivo de IVA com direito à dedução, total ou parcial;
- Regra especial da verba 2.42 — aplica-se especificamente a contratos de empreitada (não subempreitadas) de construção ou reabilitação de imóveis para venda como habitação própria e permanente ou arrendamento habitacional exclusivo, mesmo que o adquirente não tenha qualquer direito à dedução.
Em ambos os casos, o prestador só pode aplicar a autoliquidação se tiver alvará ou certificado de empreiteiro emitido nos termos da Lei n.º 41/2015, de 3 de junho (consultável no site do IMPIC). Sem isso, nunca há autoliquidação — o prestador liquida sempre o IVA nos termos gerais.
A regra especial da verba 2.42 (habitação)
Esta regra só se aplica a contratos de empreitada no sentido do artigo 1207.º do Código Civil — subempreitadas ficam de fora da regra especial (mas continuam a poder aplicar a regra geral, se o adquirente tiver direito à dedução).
As três formas de chegar aos 6%
A taxa aplicável é uma pergunta separada da autoliquidação — depende do tipo de obra e do destino do imóvel, não de quem liquida o imposto. Há três verbas da Lista I anexa ao CIVA que dão acesso à taxa reduzida:
| Verba | O que cobre | Condição-chave |
|---|---|---|
| 2.23 | Reabilitação urbana | Não é necessária uma Operação de Reabilitação Urbana (ORU) aprovada, mas mantêm-se os restantes pressupostos da verba. O tipo de empreitada e a exigência de localização numa ARU dependem do regime temporal aplicável. |
| 2.27 | Beneficiação, remodelação, renovação, restauro, reparação ou conservação de imóvel afeto a habitação | Materiais incorporados ≤ 20% do valor da empreitada. Acima desse limite, a repartição entre 6% e 23% exige autonomização dos valores na faturação; com preço global, aplica-se 23% à totalidade. |
| 2.42.1 | Construção nova ou reabilitação para venda como habitação própria permanente, ou exclusivamente para arrendamento habitacional | Lista extensa de condições cumulativas (preço/renda máximos, prazos, comunicação no título aquisitivo) — base legal: art. 18.º, n.º 1, alínea a) do CIVA |
Nos casos cobertos por este simulador e para operações no Continente, não se cumprindo os requisitos destas verbas, aplica-se a taxa normal de 23%.
Lei n.º 48/2026: ARU sem ORU e regularização do IVA
A Lei n.º 48/2026, de 17 de agosto, entrou em vigor em 18 de agosto de 2026 e fez uma interpretação autêntica da redação da verba 2.23 que vigorou até 6 de outubro de 2023. Para essa redação, são empreitadas de reabilitação urbana as realizadas em imóveis ou espaços públicos localizados numa ARU legalmente delimitada, independentemente de existir uma ORU aprovada.
| Iniciativa procedimental | Regra prática da verba 2.23 |
|---|---|
| Apresentada até 6 de outubro de 2023 — ou pedido posterior de licenciamento/comunicação prévia ao abrigo de informação prévia favorável em vigor | Aplica-se a redação anterior, agora interpretada autenticamente: consideram-se empreitadas de reabilitação urbana todas as realizadas em imóveis ou espaços públicos localizados em ARU, ou no âmbito de operação de requalificação e reabilitação de reconhecido interesse público nacional. Não é necessária ORU aprovada. A OCC considera que esta redação pode abranger, em termos gerais, construção nova e/ou reabilitação de edifícios. |
| Apresentada a partir de 7 de outubro de 2023 | Aplica-se a redação atual: reabilitação de edifícios e construção ou reabilitação de equipamentos de utilização coletiva de natureza pública localizados em ARU; abrange ainda operações de requalificação e reabilitação de reconhecido interesse público nacional. A construção nova de edifícios comuns ficou excluída. |
A localização em ARU pode ser provada por qualquer meio adequado, como uma planta de localização ou coordenadas. Segundo a nota técnica da OCC, não é obrigatória uma certidão da câmara municipal ou de outra entidade. O sujeito passivo deve, contudo, conservar prova bastante da localização e dos restantes pressupostos da taxa reduzida, incluindo a natureza da intervenção.
IVA liquidado a 23%: pode haver regularização
Se uma obra abrangida pela redação anterior ficou a 23% apenas por não existir ORU aprovada, pode haver IVA a recuperar. A OCC entende que a recuperação abrange, em regra, imposto exigível desde 1 de janeiro de 2022. Podem estar abrangidos factos desde 1 de janeiro de 2009 quando exista ação inspetiva em curso ou contestação administrativa, judicial ou arbitral ainda pendente e recorrível. Ficam excluídas, segundo a mesma interpretação, as liquidações e decisões já definitivamente consolidadas.
- Adquirente isento, sem direito à dedução à data das faturas: o empreiteiro emite nota de crédito pela diferença entre taxas, devolve o imposto e regulariza-o no campo 40, com prova de que o adquirente conheceu a retificação ou foi reembolsado, nos termos do artigo 78.º, n.º 5, do CIVA.
- Adquirente sujeito passivo misto ou com direito à dedução: quando o IVA foi autoliquidado, o próprio adquirente regulariza a diferença no campo 40, sem nota de crédito do prestador.
- Inspeção ou litígio em curso: a OCC recomenda que seja comunicada a entrada em vigor da Lei n.º 48/2026 à entidade que estiver a apreciar o processo.
Entrada em vigor e retroatividade
Fontes e base legal
- Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio
- Código do IVA — artigo 2.º, n.º 1, alínea j) (autoliquidação) e artigo 18.º, n.º 1, alínea a) (taxas)
- Lei n.º 41/2015, de 3 de junho (regime jurídico da construção civil — alvarás e certificados)
- Verbas 2.23, 2.27 e 2.42 da Lista I anexa ao Código do IVA
- Lei n.º 48/2026, de 17 de agosto — artigos 2.º e 3.º (interpretação autêntica e produção de efeitos da verba 2.23)
- Lei n.º 56/2023, de 6 de outubro — artigo 50.º, n.º 9 (regime transitório)
- Autoridade Tributária — Informação Vinculativa, processo n.º 28400 (redações anterior e atual da verba 2.23)
- Ordem dos Contabilistas Certificados — nota técnica «IVA na reabilitação urbana — Lei n.º 48/2026», pp. 2–16
- Ofício-Circulado n.º 25117/2026, de 24 de junho (autoliquidação)
- Ofício-Circulado n.º 25116/2026, de 23 de junho (verba 2.42.1)
Para as obrigações de faturação e declarativas (quadros 06 e 06-A), exemplos práticos e o detalhe da regra geral de autoliquidação, ver o artigo completo: IVA na Construção Civil: AT Esclarece Novas Regras sobre Autoliquidação.
Última atualização: 21 de agosto de 2026. Este simulador reflete a Lei n.º 48/2026, as orientações dos Ofícios-Circulados n.º 25117/2026 e 25116/2026 e o Decreto-Lei n.º 97/2026.
Achaste alguma imprecisão? O artigo foi útil?
Comenta. Este artigo é atualizado regularmente com o teu feedback.
O Seu Caso é Diferente do Simulador?
Adquirentes mistos, comproprietários, edifícios de uso misto ou dúvidas sobre o enquadramento — um Contabilista Certificado analisa a sua operação em concreto antes de emitir a fatura.
Fale Connosco