Quem lida com faturação na construção civil conhece o problema: são duas perguntas em simultâneo — quem liquida o IVA (autoliquidação ou não) e que taxa se aplica (23% ou 6%) — com regras que mudaram em 2026 e que dependem de detalhes fáceis de trocar. O simulador abaixo percorre as duas perguntas ao mesmo tempo, com a legislação e os ofícios-circulados de 2026 já corrigidos e atualizados.
Simulador interativo
Como funciona a autoliquidação
Há lugar a autoliquidação quando o adquirente, e não o prestador, é responsável por liquidar o IVA — o prestador emite a fatura sem IVA, com a menção "IVA – Autoliquidação". Desde o Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, a alínea j) do n.º 1 do artigo 2.º do CIVA passou a ter duas regras distintas, com requisitos diferentes:
- Regra geral — aplica-se a todos os serviços de construção civil (a referência a "empreitada ou subempreitada" é meramente indicativa, não restritiva), desde que o adquirente seja sujeito passivo de IVA com direito à dedução, total ou parcial;
- Regra especial da verba 2.42 — aplica-se especificamente a contratos de empreitada (não subempreitadas) de construção ou reabilitação de imóveis para venda como habitação própria e permanente ou arrendamento habitacional exclusivo, mesmo que o adquirente não tenha qualquer direito à dedução.
Em ambos os casos, o prestador só pode aplicar a autoliquidação se tiver alvará ou certificado de empreiteiro emitido nos termos da Lei n.º 41/2015, de 3 de junho (consultável no site do IMPIC). Sem isso, nunca há autoliquidação — o prestador liquida sempre o IVA nos termos gerais.
A regra especial da verba 2.42 (habitação)
Esta regra só se aplica a contratos de empreitada no sentido do artigo 1207.º do Código Civil — subempreitadas ficam de fora da regra especial (mas continuam a poder aplicar a regra geral, se o adquirente tiver direito à dedução).
As três formas de chegar aos 6%
A taxa aplicável é uma pergunta separada da autoliquidação — depende do tipo de obra e do destino do imóvel, não de quem liquida o imposto. Há três verbas da Lista I anexa ao CIVA que dão acesso à taxa reduzida:
| Verba | O que cobre | Condição-chave |
|---|---|---|
| 2.23 | Reabilitação urbana | Imóvel em Área de Reabilitação Urbana (ARU) com Operação de Reabilitação Urbana (ORU) aprovada, nos termos do RJRU |
| 2.27 | Beneficiação, remodelação, renovação, restauro, reparação ou conservação de imóvel afeto a habitação | Materiais incorporados ≤ 20% do valor da empreitada (acima disso, só a mão de obra fica a 6%, os materiais ficam a 23%) |
| 2.42.1 | Construção nova ou reabilitação para venda como habitação própria permanente, ou exclusivamente para arrendamento habitacional | Lista extensa de condições cumulativas (preço/renda máximos, prazos, comunicação no título aquisitivo) — base legal: art. 18.º, n.º 1, alínea a) do CIVA |
Fora destas três situações, ou não cumprindo os respetivos requisitos, aplica-se sempre a taxa normal de 23%.
Entrada em vigor e retroatividade
Fontes e base legal
- Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio
- Código do IVA — artigo 2.º, n.º 1, alínea j) (autoliquidação) e artigo 18.º, n.º 1, alínea a) (taxas)
- Lei n.º 41/2015, de 3 de junho (regime jurídico da construção civil — alvarás e certificados)
- Verbas 2.23, 2.27 e 2.42 da Lista I anexa ao Código do IVA
- Ofício-Circulado n.º 25117/2026, de 24 de junho (autoliquidação)
- Ofício-Circulado n.º 25116/2026, de 23 de junho (verba 2.42.1)
Para as obrigações de faturação e declarativas (quadros 06 e 06-A), exemplos práticos e o detalhe da regra geral de autoliquidação, ver o artigo completo: IVA na Construção Civil: AT Esclarece Novas Regras sobre Autoliquidação.
Última atualização: 25 de julho de 2026. Este simulador reflete as orientações dos Ofícios-Circulados n.º 25117/2026 e 25116/2026 e do Decreto-Lei n.º 97/2026.
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